Вкладання коштів (інвестиції) у нерухомість завжди уявляється «зрозумілим» інвестуванням. Натомість цінні папери — акції та облігації — за відсутності у власника розвиненої уяви та розуміння ринкових процесів, не дають можливості осягнути, чим же саме ти володієш (для декого це все одно, що уявити безкінечність Всесвіту). Зате з нерухомістю – ніякої абстракції: до власних квадратних метрів можна доторкнутися, їх можна відчути, помацати. Майже кантівське: об’єктивна, так би мовити, реальність, яка дана нам у відчутті.
Ті, хто скуповує нерухомість, можуть мати один з трьох, або навіть всі одночасно мотиваційні напрямки.
- Перший: вкласти в житло (або нежитловий сектор), дочекатися позитивної ринкової кон’юнктури і продати вигідніше.
- Другий: вкласти в житло, зробити «крутий» ремонт, перепланувати, легалізувати перепланування – і знову ж таки – продати вже набагато дорожче.
У цьому випадку в наявності більш інтелектуальний варіант інвестування: необхідно продумати, скільки коштуватимуть будматеріали та послуги бригади майстрів, знайти більш «бюджетний» варіант, не дуже занурюватись у питання якості роботи, але максимально зосередити увагу на спецефектах, які потім вразять покупця (ліпнина на стелі ручної роботи, унітаз з підігрівом тощо).
- Третій: купити і здавати у найм, і це, за певних обсягів та обставин, може годувати і самих, і дітей, і онуків.
Якими є основні ознаки інвестування в нерухомість?
По-перше:
- Квадратні метри практично не можуть бути предметом короткострокових спекуляцій.
- Пошук покупця і продавця займає достатньо довгий час.
- Юридичне оформлення покупки також досить марудний процес.
- Багато «білих плям» ми маємо й у системі адекватної оцінки нерухомого майна.
Друга характерна риса тісно пов’язана з першим пунктом:
квартири та приміщення, що входять до нежитлового фонду, не можуть бути біржовим товаром. Квадратні метри – не зерно першого, другого або третього класу, це «товар», який не можна уніфікувати, формалізувати та виставити на торги «втемну».
Надто багато тонкощів по кожному об’єкту нерухомості: починаючи від підлоги, що скрипить, до наявності чи відсутності сусідів, які «врубають» музику після опівночі.
З цього приводу пригадується старий анекдот.
Маклер розповідає покупцям про обране ними житло:
«Я хочу бути з вами чесним до кінця. Цей будинок має свої недоліки. На північ від нього знаходиться величезне сміттєзвалище, на сході – відстійник нечистот, на півдні – свиноферма, за заході – лісопилка».
В клієнтів волосся дибки:
«Які ж тоді переваги?!».
Маклер бадьоро: «Як які? Ви завжди точно зможете визначити, звідки дме вітер!».
Я розумію, що інвестиції в нерухомість будуть існувати завжди, оскільки вони є першим етапом усвідомлення того, що інвестувати потрібно. Хоча цей вид інвестицій і видається мені дещо анахронічним.
Справа в тому, що в нашій країні питома вага інвестицій в нерухомість серед загального інвестиційного потоку є абсолютно неспівмірною з тим, що ми спостерігаємо у світі. Проте, такий стан речей є не просто зрозумілим, а й закономірним для молодої перехідної економіки, що робить свої перші кроки у напрямку ринку.
З розвитком економіки нерухомість не приносить вже таких надприбутків, як це було в Україні протягом останніх 5-7 років. До того ж, ціни на вітчизняну нерухомість зростали як на дріжджах, тож сьогодні спостерігаємо глибоку корекцію. Ясна річ, на відновлення ринку нерухомості піде значний час.
Поговоримо про це докладніше.
Замальовка перша (дані «докризові»)
Якщо сумарну вартість всього житла в країні прирівняти до ВВП, то вийде, що вона складає близько 400% ВВП. Ця сума видається нереально завищеною, якщо порівняти Україну з такими країнами як США (160% ВВП) та «перегріта» Австралія (337% ВВП). З приводу ситуації на світовому ринку житла The Economist якось писав: «Звісно, ціни на нерухомість не впадуть, як цеглина. Швидше за все, вони будуть летіти як цеглина з парашутом. Втім, коли вони приземляться, все одно буде боляче».
«Боляче» чи ні було вітчизняним вкладникам коштів у нерухомість, можна дізнатися з динаміки зростання та падіння цін на нерухомість в Україні з наступного графіку. Тут кожен, за бажання, може знайти рік, коли він вкладав у житло або іншу нерухомість, та зрозуміти процеси, що відбувалися з його інвестиціями.
Як бачимо, фінансові кризи 1998 та 2008 років суттєво «плутали карти» інвесторам у нерухомість.
Я не втомлююсь повторювати, що, в першу чергу, «криза у нас в голові».
Критична маса оціночних суджень, накопичившись, вибухає, даючи ефект снігового кома, що котиться з гори.
Проводячи паралель з нарощуванням обертів громадської думки про кризу, нагадаю про те, що, за різними оцінками, від 20 до 40% від загальної кількості покупців нерухомості є інвесторами (це при тому, що житла в Україні на кожного громадянина припадає не так вже й багато – не більше 22 кв. м.). Тобто квадратні метри купуються не тому, що людям немає де жити, а тому, що вони очікують подальшого зростання цін.
«Бульбашка» – це коли ціна є сьогодні високою лише тому, що інвестори вірять, що завтра вона буде ще вищою, а не через фундаментальні чинники. Багато хто увімкне «стоп-кран» тоді, коли з якихось причин масова істерія зупиниться. Вони навіть почнуть «скидати» актив, що дешевшає, а це лише піджене падіння цін.
Сьогодні вже можна придбати однокімнатну невеличку осельку в Києві за 20 000 доларів. Як думаєте, далі буде?
Замальовка друга.
Будматеріали почали стрімко зростати в ціні починаючи з 2003 року. Така динаміка зберігалася до кінця минулого року.
Фінансова криза спричинила різке падіння імпорту. Деякі види будматеріалів взагалі зникли з полиць будівельних гіпермаркетів, спустіли промислові склади. Та дефіциту не виникло – суттєво впав попит.
Ландшафти великих міст спотворилися жахливими пам’ятниками чиїхось мрій — бетонними скелетами довгобудів та щоглами зупинених кранів. Звісно, будівництво колись відновиться, але сьогодні:
А) ті, хто інвестували в будівництво свої вільні кошти, не отримали власних квадратних метрів, їхні кошти були вилучені з обороту, а інфляція, наче шашель, продовжує їх точити;
Б) ті, хто інвестували в будівництво запозичені кошти, отримали ще більш невтішний результат, бо змушені тепер розраховуватися з банками ще й по валютних кредитах.
І якщо раніше великим ризиком для інвестора в нерухомість було натрапити на таку пастку як «Еліта-центр» чи купити «проблемне» житло на вторинному ринку, то сьогодні у стані вкладників еліти-центрів опинилися значна частина інвесторів в будівництво. Іншими словами, вони втрачають: якщо не все, то дуже багато.
Замальовка третя.
Ознакою того, що ринку нерухомості залишалося зростати (ще до кризи) «недовго», була разюча розбіжність між орендною платою на житло та його вартістю. Тобто, якщо інвестор вирішив придбати житло з метою здачі його в оренду і таким чином «відбити» вкладене, процес цей затягувався на довгі-довгі роки.
З 2000 до докризового 2007 року вартість житла зростала у 2-3 рази швидше, ніж орендна плата. Інвестор 2000 року окуповував свою інвестицію близько 7 років, а інвестор 2007 – вже 14-18 років. Отже, з інвестиційного товару оренда швидко перетворилася на звичайну споживчу послугу.
Рівень окупності (доходності) житла вищий там, де сама його вартість невисока. Згідно різних рейтингів, найвищою окупність була:
- В Кишиневі (14%)
- Варшаві (13%)
- Софії (10%)
- за ними йдуть Братислава, Москва (!), Париж, Амстердам, Загреб.
- Київ до кризи коливався на рівні 5%.
Як думаєте, на якій позиції рейтингу він зараз?
Орендувати однокімнатну чистеньку квартиру в центрі Києва, поблизу майдану Незалежності, сьогодні можна за 1500-2000 гривень. Деякі з них стоять порожні. Ціна на таке помешкання до кризи могла сягати кілька сот тисяч доларів…
Наостанок.
В розвинених країнах інвестиції в нерухомість не розглядаються з позицій високої прибутковості. Більше того, численними є ті громадяни, які взагалі ніколи не купують житло, а мешкають з родинами в орендованому помешканні.
Такий стиль життя переходить у спадок їхнім дітям і для багатьох стає традиційним.
Інше з українцями. Уявити собі пересічного співвітчизника, який не мріяв би про звільнення з «кріпацького» орендарства, або ж про кілька власних кімнат за міцними дверима, або ж… Ну, про «садок вишневий коло хати» годі вже й казати, то – класика української ментальності…
Тільки навряд чи колись квадратні метри стануть для нас вигідною інвестицією. Дахом над головою, життєвою необхідністю – так. Проте, сказане не означає, що у цього виду інвестування прихильників згодом не залишиться. Певний їхній відсоток завжди присутній в будь-якій країні. То вже питання смаку…
Після першої шлюбної ночі із заможним паном молода дружина розповідає своїй подрузі: «Нарешті я зрозуміла, про яку нерухомість він весь час бурмотів…».
19.05.2009 в 15:16
а можна, будь-ласка, у Вас взяти телефон господаря «чистенької квартири в центрі Києва, поблизу майдану Незалежності, сьогодні за 1500-2000 гривень.»
20.06.2009 в 02:51
1) Так страшно все змальовано 🙂 Але нас вже нічим не злякаєш після падіння фондового ринку на 80%! Зрозуміло, що не тільки фондовий ринок коливається. Звичайно ж і ринок нерухомості теж. Навіть зрозуміло чому. Не зрозуміло тільки чому ціни на похідні продукти цих ринків тільки ідуть вгору весь час. Кажуть буд. матеріали подешевшали. Я був в Епіцентрі, — брешуть 🙂 Ціни на харчі, промислові товари… Бензин, відпочинок (квитки, готелі), сфера послуг та обслуговування, газ… 🙂 Ніяких значних коливань. Все тільки з часом дорожчає. Починаю розуміти тих, хто каже, що вкладає гроші, купляючи все в дім.
2) Що таке бульбашка теж тепер зрозуміло. Це коли з 10.01.2008 по 26.02.2009 ми маємо такі результати:
ПФТС -81%, Аурум -78%, Преміум-Фонд -74%, Синергія 4 -73%, Синергія 3 -70%, Синергія 5 -65%. «Бульбашка» – це коли ціна є сьогодні високою лише тому, що професіонали вірять, що завтра вона буде ще вищою, тому нічого не продають, тільки купляють, створюють нові фонди і кошти, що надійшли, знову таки вкладають, вкладають, вкладають… А розбіжність між результатом бездушного індексу і професіоналізмом лише в ліквідності портфельних емітентів 🙂
3) Про вилучення грошей з якого обороту йде мова при купівлі житла, будівництво якого було заморожене? Сімейного обороту мабуть 🙂 І їх вже не точить ніяка інфляція. Бо їх нема. Є квадратні метри. Ну чи колись будуть 🙂 Можливо. Навряд чи грошима повернуть. До речі з приводу інфляції. Завжди мріяв дізнатися про її монетарну складову. Тобто з тих 22% інфляції за минулий рік яка частка була спричинена саме додатковим випуском гривні. В Америці вже давно засекречена інформація про випуск цінних зелених паперів. Да і взагалі їх там друкує скільки забажає приватна корпорація (це ж треба було….). А Україна? Мабуть теж цієї інформації не знайти…
4) Тут згадувалися бідні люди, що не можуть забрати знецінені гривні з банків… А як щодо знецінених акцій? Їх теж продати майже неможливо зараз. Тільки, як жаліються управляючі, за копійки (до речі купляйте тоді їх за копійки до сьомої Синергії будь ласка 🙂 ). Цінам на акції не допомагає ні інфляція, ні девальвація ні навіть новий закон про акціонерні товариства 🙂 Взагалі вже рік пам’ятаю висловлювання з приводу того, що яким буде фондовий ринок таким буде і країна. І заклики інвестувати у цьому блозі. Однак досі ще не зрозумів, як на економіку країни впливає у якої саме людини акції будуть на руках (акції все одно завжди комусь належать) і на яких цінових рівнях ними обмінюються. Додаткова ємісія це зрозуміло гарно для підприємства. Але не бачу зв’язку між кількістю грошей, що інвестори планують вкласти додатково в бізнес через емісію, і ціною акції на біржі.
І взагалі всі інвестувати не можуть. Так само як і споживати. Повинні бути і ті і ті. Інакше бульбашка. Або нестача товарів і послуг. А в який спосіб визначається баланс, — сподіваюсь колись у Вашому блозі прочитати.
5) Однак таке враження що нас усіх мають за інвесторів. Принаймі декілька останніх років головною темою новин та політичних ток-шоу була і залишається ціна на російський газ. Потрібно заплатити $ 250 мільйонів у червні, мільярд у липні… Скажіть, це я на кухні коли варю борщ стільки спалюю? Буду уважнішим наступного разу… Чи це газ для підприємств? Тоді навіщо мучати цим питанням країну? Бізнесмени, олігархи, топ-менеджмент цих підприємств отримують надприбутки та нереальні зарплати (що часом не вкладаються у моїй голові)? От нехай і вирішують самі свої питання. Чи так виходить, що їхні проблеми це і наші теж? А їхні прибутки це … потоки в офшори і мінімальна кількість податків? Гарнісінько. Людина відпрацювала важкий робочий день, прийшла додому, включила телевізор — і тут на тобі проблеми з газом. Послухай, понервуй, наче без цого жити не можна чи ця людина щось може зробити з цим. Зрозуміло що на 95% це проблема накручено-політична. Однак і тих 5%, що залишаються вона не варта. Національна безпека повністю залежить від одного виду ресурсу, що подається виключно з одного місця. Залежність як від наркотику. І ніякої диверсифікації. Так навіть я управляти не вмію.
6) Не зрозуміло чому саме в банківському та інвестиційному бізнесі найвищі зарплати у топ-менеджмента (що майже завжди вимірюються мільйонами), адже перший вид бізнесу найдавніший, найзрозуміліший та найлегший, а другий…. то взагалі окрема тема. Коли тиждень тому управляючий однієї з компаній пояснював чому він вважає ціну в 38 коп. за Укрсоцбанк завищеною і збирається його продавати з фондів… Мабуть найскладніша професія у світі! Так?! А тепер порівняйте рівень необхідних знань і відповідальності з лікарем, вчителем, інженером (мости, будинки, літаки, …). Але хто небудь бачив мільйонером останніх? А банкірів і інвестиційних управляючих? Повно. Навіть серед «топів» тих банків, страхових компаній і інвестиційних банків, що збанкротіли. І якщо ціна таки не понизиться, це не означає, що він поганий управляючий або аналітик. Як кажуть: «Вы знаете кто такой биржевой аналитик? Это тот, кто может вам грамотно объяснить, почему то, что он предсказывал — не сбылось.». Так отож.
7) Коли читав, що акціонерні товариства найдемократичніші об’єднання, відразу згадував новини початку цього року про те, як мажоритарні власники підприємств наказували вивозити і продавати усе цінне майно, а потім розпочинали процедуру банкрутства. Тисячі людей залишалися без роботи. Десятки комбайнів оточували наймані працівники приватної охоронної фірми з собаками і вивозили в невідомому напрямку за вказівкою власників. Не пам’ятаю назву підприємств, та воно мені і не потрібно. Я не прокурор. На жаль 🙂
Взагалі неприємно-часто зустрічаю вираз, що краще демократії ще нічого не вигадали. І на цьому сайті теж. Що мається на увазі? Що всі мають право вставити свої 5 копійок і тільки через це щасливі?! Чи що це найкращий спосіб вибору і управління? Вибори між іншим Задорнов гарно визначив колись як «голо_сование». Я знаю принаймі дві кращі системи відбору. Першу винайшов Дарвін, а впровадила матінка природа. Друга з’явилася в Древній Греції. І байдуже спортивна це олімпіада, математечна чи з шахів. Вона дозволяє відібрати кращих з кращих. А що може демократія? Зробити так, що незадоволені всі залишаються в рівній мірі? Ну хіба що так.
8) З приводу магії цифр фондового ринку… Сергій Михайлович, досить спокушати людей 🙂 Хоча може це і добре, що навіть така поважна людина в казки вірить 🙂 Бо як Ви самі казали «Фінансист завжди має бути філософом».
Ще Енштейн називав складний відсоток восьмим чудом світу. Однак: «Еще одна аналогия так же наглядно показывает невозможность продолжительного экспоненциального роста: если бы кто-нибудь вложил капитал в размере 1 пенни в год Рождества Христова с 4% годовых, то в 1750 году на вырученные деньги он смог бы купить золотой шар весом с Землю. В 1990 году он имел бы уже эквивалент 8190 таких шаров. При 5% годовых он смог бы купить такой шар еще в 1403 году, а в 1990 году покупательная способность денег была бы равна 2200 млрд. шаров из золота весом с Землю» — з книги Маргріт Кеннеді «Деньги без процентов и инфляции». Тобто економічна необхідність і математична неможливість знаходяться тут в нерозв’язному протиріччі. Притчу про зерна на шахових клітинках усі згадали?
Далі з приводу мінімальних точок на будь-якому графіку. Аваль по 7 копійок (мінімум, що був досягнутий десь 2,5 місяці тому) можна було купити на дуже невелику суму (десятки тисяч грн.). Не можна брати ціну на акцію у будь-який момент часу і вважати, що по цій ціні можна (чи можна було) придбати чи продати будь-яку кількість паперів (як тут пропонувалося вкласти 1 млрд. і отримати в 5,3 млн. разів більше 🙂 ). Також не можна вважати, що знаючи ціну на акцію з мізерного об’єму тих що обертаються, що ми знаємо скільки коштує це підприємство, або скільки коштує той чи інший пакет. Ні. Це тільки перше наближення. І чим більший пакет тим більша може бути розбіжність. Будь яке втручання у торги (купівля/продаж) змінює ціну. Це як у фізиці: чим точніше спробувати виміряти положення частинки тим менш точною буде виміряна її швидкість. І навпаки 🙂
Отже кожному своє. Тому у кого акцій на 10 тис. грн важлива ціна на ринку. Тому у кого стратегічний пакет — важливіше розвиток підприємства, а не поточна хаотична ціна, що формується відносно маленькими об’ємами.
9) Цікаво було б почути як буде відбуватися рекапіталізація українських банків. Бо ніхто поки що не знає. Може у Вас є якесь уявлення? По якій ціні і в який спосіб держава буде входити в долю? І дійсно… як визначити ціну на те, що вже нічого не варте? Акції одного з банків у п’ятій Синергії наприклад… 🙂 чи ще щось…
10) І на кінець: блог дуже легко читати. Гарно написано! Сподіваюсь побачити розкритими наступні цікаві теми. Хай щастить!
20.06.2009 в 13:07
Да уж,привыкли наши люди двумя руками держаться за угол своего дома,бампер своего автомобиля и считать это выгодным вложением денег.
20.06.2009 в 17:21
Рынок недвижимости на сегодняшний день мне лично напоминает сауну. Еще некоторое время назад было жарко, весело, уютно — брали кредиты, радовались жизни и забыли о том, что после перегрева в сауне приходится прыгать в холодный бассейн. Рынок недвижимости сам туда прыгнул, а участников никто и не спрашивал, хотят они в ледяную воду или нет. Но сейчас у нас этап обжигающего ледяного бассейна.
Некоторые там еще как-то плавают, но есть такие, которые иногда только судорожно дергаются и имеют при этом ужасно бледный вид. На некоторых знакомых смотреть нельзя без жалости — тех, кто взял кредит, имеет жену с маленьким ребенком, кого уволили и т.д. Искренне жаль многих. Впрочем, я думаю, что после сегодняшней кризисной ситуации количество желающих в недвижимость сократится значительно.
Тем более, что если сохранятся существующие тенденции развития украинской экономики, то рынок недвижимости ожидает длительный застой. И возврат к докризисным ценам произойдет не раньше, чем лет через 8.
Еще поражает непорядочность некоторых контрагентов рынка недвижимости — застройщиков и представителей агенств, которые вещают о том, что уже начался подъем цен и нужно всем бежать и срочно покупать недвижимость, пока она, не дай бог, не закончилась. Понятно, что риэлтерам тоже хочется кушать. Тем более, что за последние годы они привыкли хорошо и вкусненько кушать. Но зачем же нагло обманывать и искать дураков, у которых и так мало денег?
Да, у нас в стране еще абсолютно нет даже зачатков культуры инвестирования свободных и не только средст. А ведь это целая наука.
У нас народ знает в основном 3 места, куда можно вложить деньги:банк, банка стеклянная и недвижимость. На выбор в зависимости от суммы. Да, еще я забыла про машину.
🙂 Олексий Говоруха задает риторический вопрос, почему у банковских и инвест. управляющих самые большие зарплаты. Есть один анекдот. Приходит мужик на базар. А там 5 человек сидят и продают картошку. Картошка у всех одинаковая, только цена у четверых — по 3 грн за кило, а у пятого — 20 грн за кило. Мужик долго сравнивал картошку. Потом подходит к пятому и спрашивает:»Объясни мне, почему у всех — по 3 грн, а у тебя то же самое — 20 грн.»
А продавец отвечает: «Все очень просто. Я просто деньги люблю, больше чем другие.» 🙂
23.06.2009 в 19:47
Сергію, вдячна за чергову повчальну науку!
01.07.2009 в 05:34
Не принадлежу к почитателям австрийской школы, но здесь они рулят. Обеспечите золотом валюту и забудете навсегда о перегревах, пузырях, эмиссиях и прочих инфляциях.
ЗАМАЛЕВКА 1
Во-первых какого беса (что за база сравнения такая, +1 за оригинальность, но все таки ) привязывать стоимость недвижимости к ВВП ?! она что его производит? её скупают и продают в таких объемах как ВВП, и только внутренние потребители? Похоже что цвет определили по его звуку. Поясню.Во-вторых, 5ти комнатная квартира в Магадане (реально) стоит сегодня 800 долл. (а ж/д контейнер до Москвы 100 тыс.долл. это потом разъясню)в Москве 1 млн. а в Лондоне с видом на Буккингемский дворец 2 млрд ф.с. — ДВА МИЛЛИАРДА.В- третьих, этож какой информацией надо обладать тобы дать рыночную цену всей недвижимости страны. где рыночная не только средневзвешенная но и емкость рынка. Люди! разумные! 300% ВВП Австралии не найдется даже в золотовалютных резервах Китая — никто не купит. В- четвертых — наш контейнер с Магадана — давайте объяснять кризис относительно стоимости контейнерных перевозок и ВВП — может тоже что-то выйдет оригинальное.
Кризис не связан с недвижимостью вообще, тут свои процессы там свои — австрийские они, верно вы: «…нэ втомлюетеся повторяты…». Дальше — очевидно — стоимость скорректируется на цену аренды жилья — основной фактор.
Ну и, к несчастью только 0,1% всего населения Украины обладает более 1 млн долл США и как назло весь он проживает в Киеве так, что ваш график с макроэкономических позиций не несет информации.
ЗАМАЛЁВКА 2
Дефицит — перепроизводство.
Инфляция — перепроизводство.
Кредиты — перепроизводство.
Все же нужно обращать внимание на австрийцев.
ЗАМАЛЕВКА 3.
10-10 лет аренда- выплата по кредиту, что касается жилья — европейская цена нормальной квартиры.
ОСТАТОК
Аренда это генерирование денежных средств в динамике, арендуют не потому что купить не могут, а потому, что не продают. Попробуйте купит в Милане квартиру возле стадиона не сможете даже за 2 млрд. ф.с. потому что ф.с. может обесценится через 20 лет, а футбол нет.
07.07.2009 в 14:53
По поводу высоких зарплат у банковских управляющих и инвестиционных тоже есть еще такой тезис: чем большую ответственность человек способен взять на себя , тем больше денег он способен заработать. А ответственность за чужие деньги — это не детский сад.
11.07.2009 в 23:51
график в статье неправильный!
В начале 90-х возле метро КПИ 2-х комнатные продавали за 2600 долларов.
300$ за 1 кв метр в 1993 году мог быть только центр Киева, тогда в 2007 году надо рисовать максимум для центра Киева – ХХ.000 $ за 1 1 кв метр