Корпоративний блог КІНТО

Навряд чи знайдеться в світі хтось байдужий до власної долі. В словах «фатум» або «фаталізм» більшість відчуває приреченість та сумирну покірність. Начебто вони і праві, але лише в тому випадку, якщо від початку вважати свою долю занепалою та нещасною. А якщо доля (зірка, карма) щасливі?

Ви здогадались — я фаталіст. Так, я вважаю, що наше майбутнє – це особиста Книга Долі, написана нагорі раз і назавжди. Переписати – неможливо. В цьому сенс фатуму. Слід навчитися лише свою Книгу уважно та вдумливо читати та інколи бачити прихований між рядками зміст.

Я переконаний, що Книги Доль в усіх без винятку щасливі, світлі та містять не лише «хепі-енди», а й щасливі новели на кожній сторінці. Просто ми не завжди маємо бажання вчитуватися. Хтось неуважно гортає сторінки і, відкидаючи Книгу в бік, знизує плечима, — мовляв, нецікаво, нудно, сіро, буденно. Такі люди завжди будуть невдахами та заздрісниками: вони просто не вміють «читати». Хтось, нехтуючи власною Книгою, весь час намагається підгледіти щось у чужій. Хтось зневажливо виплескує на Книгу кварти горілки, тримаючи непевними руками над сторінками чарку … На світі чимало тих, хто без пошани ставиться до своєї Долі.

А між тим, якщо Книга-Доля в кожного своя, та ще й щаслива, то треба б  уважніше придивлятися до власного «тексту», власної заданості.

В тому числі — й до заданості на збагачення.

Хто такий інвестор?

Потроху «портрет» цієї людини я змальовую чи не в кожному блозі. Формула «гроші роблять гроші» працює лише тоді, коли з’являється хтось, хто «запускає» цей процес. Починається все на рівні так званого локального управлінця – людини, яка управляє власною долею, розробляє управлінський цикл щодо власного успішного збагачення, читає написане в своїй Книзі і сприймає прочитане як керівництво до дії.

В Книзі Долі кожного написано: ти можеш бути заможним.

Якщо ти не бачиш, куди йдеш, то навіщо тобі туди йти?

Певного часу в потенційного інвестора з’являються вільні кошти. Це відбувається після того, як зароблену тисячу він спершу залишив у кабінеті стоматолога, потім придбав собі машину, що відповідає статусу, шубу дружині, дітей відправив вчитися до негіршої школи, а у власному помешканні з’явилося все необхідне. Отже, мінімальний бекграунд є. Що далі?

На цьому етапі слід розробити управлінський цикл власного збагачення. Адже фінансові надходження вже регулярні. Спокус щодо їхнього використання через край: тут і дачка за містом, і моторний човен, і коштовна побутова техніка, і ще більша квартира, і ще дорожча техніка – і по колу, і до безкінечності.

За такої ситуації не те що примножувати важко – складно навіть утримати в руках на короткий період. Тому потрібен план (цикл) з чітко прописаними завданнями, що мають грошовий еквівалент. Наприклад, мені потрібно те-то і не пізніше такого-то періоду, а для цього потрібна така-то сума.

Коли є мета, знаходження коштів – вже справа техніки. Є два варіанти поведінки:

• або почати методично відкладати з кожного грошового надходження (просто відкладати, незважаючи на інфляцію),
• або ж обрати для себе певний інвестиційний проект і сподіватися на прибутки від нього.

За загальним правилом, якщо вам потрібно заощаджувати та відмовляти собі в базових речах – ви ще не відбулися як інвестор, вам ще слід трохи зачекати.

Якщо час, місце, помічники чи спосіб дії обрані хибно або не тобою, не дивуйся, якщо щось не вийде.     

Уявімо, що все «зрослося»: ви вимостили собі надійний фінансовий підмурівок, маєте регулярні надходження або вільні кошти, у вас є мета та бажані терміни щодо її реалізації. Що далі? Звісно, збирання інформації на предмет «куди» і «як» інвестувати.

Майже в кожному із своїх попередніх блогів я зупинявся на об’єктах та інструментах інвестування. Я писав про високодоходні, але ризиковані акції, та про малодоходні, але часом не менш ризиковані облігації, робота з якими додає адреналіну в крові.

Вкладання коштів у нерухомість є набагато ризикованішим, ніж здається інвесторам-початківцям, оскільки ніхто не може дати прогнози щодо того, коли ринок цього сегменту досягне свого «кризового» дна, а також коли та наскільки він здійметься вгору. Нарешті всі вже переконалися, що «перегрітість» ринку нерухомості не може тривати вічно. Крім того, механізм реалізації такої інвестиції дуже складний, залежний не лише від ринкової кон’юнктури, а й навіть від такого «дріб’язку» як сусіди-алкоголіки, що розкидають недопалки під дверима квартири, і саме через це вам вже утретє не вдається її продати. Нюанси, здавалося б…

Землі також була присвячена окрема розмова. Йшлося й про проблеми вітчизняних сільгоспвиробників, і про тих, хто сподівається спекулювати землею. На жаль, законодавча недолугість та неповороткість у земельному питанні не створила передумов для того, щоб земля, нарешті, стала повноцінним товаром на ринку. Ринку землі, по суті, немає. А коли зміни до відповідних законів будуть внесені, на нас чекає стрімкий обвал цін для більшості земельних ділянок. Тільки пройшовши через такий болісний та карколомний цикл, ми зможемо включити землю до категорії об’єктів цивілізованого інвестування.

Коштовності, золото, антикваріат були темою попереднього блогу. Якщо ми готуємося до агресії з боку іноземних загарбників або акту геноциду з боку керівництва власної держави, — тоді варто запасатися ланцюжками й сережками, ховати їх по схованках, бажано таких, що знаходяться в різних місцях.

Проте чи навряд це можна назвати інвестицією – це «заначка» на «чорний день». За модним нині феншуєм, між іншим, якщо готуватися до чорного дня, то він таки наступить… Так треба готуватися ретельніше — запастися сірниками, сіллю, гасом…

Без сумніву, не можна обійти стороною тему пенсійного інвестування, тобто вкладання грошей в державні та недержавні пенсійні фонди. Але це аж занадто важлива та надзвичайно складна тема. Принаймні, для липневої спеки. Інвестиційним проблемам пенсійного забезпечення я обов’язково присвячу декілька блогів, але вже восени.

Я не агітую. Я радив і раджу інвестувати в акції. Але ніколи не слід забувати про диверсифікацію своїх інвестицій, а отже, і пов’язаних з ними ризиків. Ніколи не знайдете залізної формули, за якою можна правильно розподілити свої інвестиції. Поради на кшталт «в акції вкладати варто 50%, в облігації 20%, в землю 10%, в нерухомість…» — такі поради є нічим іншим, як профанацією. Це щось подібне до лікування хворих на підставі середньої температури по палаті… Повернусь до того, з чого почав: заможність для кожного з нас є заданістю. Потрібно лише вміти прочитати…

Не слід спрощено трактувати поняття диверсифікації. Якщо ви вкладаєте кошти виключно в нерухомість, то це не означає, що диверсифікацією буде купівля не однієї великої та дорогої квартири, а п’яти менших та дешевших. Коли обвалився ринок нерухомості, одночасно втратили і ті, хто вклали в одну дорогу, і ті, хто вклали в п’ять дешевих. Те ж саме стосується і землі, і акцій. Диверсифікація передбачає урізноманітнення об’єктів інвестування.

В цьому блозі я використав цитати із стародавнього (ХІІ ст.) канонічного тексту «Слова Вантали», що є відображенням китайської школи Дао Цзи Бай – приблизний переклад «Шлях до Вищої Ясності». Звісно, найвищої ясності в справі інвестування вдалося дістатися не багатьом: не всім пощастило народитися Уорреном Баффетом…

Але я все одно вперто вважаю кожного з інвесторів фатальним везунчиком. В цитатнику Вантали є напрочуд влучний вислів з цього приводу: «Тобі не вдасться пропустити справжній Зоряний Час».

Переконаний, нікому не вдасться. Треба лише не забути купити «квиток».                     

Спершу відкоригую сам себе у попередньому блозі. Не лише за землю й жінок проливалися ріки крові. Метал жовтого кольору завжди зачаровував своєю магією, змушував не спати ночами, берегти накопичене, думати над шляхами його примноження, штовхав на авантюри та війни, зради та вбивства. А мрія й віра в можливість створення «філософського каменя», що перетворюватиме всі предмети навколо на золото, вартували життя багатьом фанатичним алхімікам, які, бідолахи, сотнями закінчували своє життя на вогнищах Святої Інквізиції.

Отже, говоримо про золото та інші коштовні речі, що за фетишистською людською натурою перетягнули на себе еквівалент матеріальних цінностей, якими володіє людство. Вони також були та є об’єктом для інвестицій.

Діаманти – кращі друзі дівчат.

Основною ознакою вишуканих коштовностей є те, що попри вартість самого металу, який використано для створення виробу, до ціни додається вартість роботи майстра – шедевральної або ж просто якісної. Якщо ж коштовна прикраса зберігається у вашій родині давно та передається з покоління в покоління, то з часом вона набуває ще й антикварної цінності і переходить у розряд коштовного антикваріату.

Заможні родини завжди прагнули мати свій «золотий запас», за рахунок якого будь-які суспільні потрясіння проходили з меншими втратами для здоров’я. Так, розлючений натовп бунтівників міг спалити садибу, внаслідок чергової зміни влади чи навіть формації земельний ресурс могли відібрати експропріатори експропріаторів, а от коштовності можна було просто покласти до кишень або набити в жінчин корсет та втекти світ за очі.

І ще одна безцінна перевага дорогих прикрас як способу вкладати вільні кошти. Я про війни, що супроводжували людство протягом усієї історії його існування. Під час війни економіка, зазвичай, не розвивається, власне виробництво перебуває в занепаді, імпорт контролюється завойовниками. Наслідок – голод. Але завойовники не так часто бажають винищувати місцеве населення (геноцидом, як не дивно, частіше грішать доморощені правителі).

Представники ворожих країн мають далекоглядні наміри з використання аборигенів. Один з багатьох способів — досить тривіальний. Солдати ворожих армій прагнуть отримувати «кохання» від місцевих жінок. Останні, в свою чергу, є патріотками і не розглядають цей акт, як чистої води «кохання», за яке не потрібно платити грошей. Самі ж гроші, як і економіка, перебувають в цей момент у досить невизначеному стані.

Погляди практичних куртизанок зупиняються на «твердій» валюті у вигляді коштовностей. Солдатам потрібно десь діставати цю «валюту». Грабіж та мародерство не завжди приносять бажані результати, найчастіше з місцевим населенням намагаються домовлятися. Як? Немилосердно торгуючись на базарах, купуючи в спекулянтів каблучки та сережки з метою подарувати їх жрицям кохання, в обмін на їхні послуги. Так відбувається «кругообіг» золотих та срібних прикрас. Не обходиться і без курйозів: продана чоловіком прикраса може повернутися в родину протягом доби, після чергової ночі…

Отже, під час суспільних потрясінь паперові гроші, як засіб для розрахунків, втрачають свою універсальність. В економіці «смутних» часів їх суттєво витісняють ювелірні вироби. Звісно, революції, громадянські війни та загарбання супроводжували життя наших родичів, від яких нас відокремлює лише покоління або два. Але сьогодні багато хто з нас вважає, що ми увійшли до ери побудови цивілізованого суспільства. Війну зараз начебто не так просто розв’язати без втручання в цей процес миротворчо налаштованого світового співтовариства. А тому чи варто включати таку екстремальну мотивацію, скуповуючи вироби з дорогоцінних металів лише на випадок страшних часів?.. Таким інвестиціям ще лежати в темряві сейфів і лежати, ще спокушати фактом свого існування різного ґатунку грабіжників. І за першою ж вимогою віддати їх можна хіба що в ломбард – за ціною лому…

Анекдот на тему

Після того, як корабель потрапив у бурю та затонув, на безлюдний острів потрапили два представника різних національностей. У кожного – найдорожче, що вони зберегли: перший – мішок золота, другий – мішок сала.

Зголоднів власник золота і каже другому:

— Слухай, а давай зіграємо в «ринок».

— Це як?

— Ти поріж своє сало на шматки, а я буду підходити до тебе і купувати його на своє золото.

Після того, як нарізку розклали, перший підходить:

— Що просиш за шматочок?

— Мішок золота!

— Ти що, здурів так дорого?!

— А ти походи по ринку, поторгуйся, мо’, хтось дешевше віддасть… 

Золоті цеглинки благодєнствія.

Це вже про банківські злитки. В Старому Заповіті згадується, що 600 року до нашої ери на одну унцію золота можна було придбати 350 батонів хліба. Дуже цитований приклад стабільності золота. Сьогодні на одну унцію можна так само придбати 350 батонів хліба. Втім, така стабільність може розглядатися і з точки зору безперспективності інвестицій, оскільки золото за останні тисячоліття не збільшило купівельної спроможності своїх власників. Разом із тим динаміка цін на акції протягом ХХ століття продемонструвала зростання у 10 разів швидше, ніж на золото.

Вчені давно розрахували, що підземних запасів золота в світі неймовірно багато. Видобуток – технологічно складний. Але уявімо собі гіпотетичну ситуацію, коли раптом всі золоті копальні світу запрацювали на повну потужність, а нові родовища стрімко розробляються. Що відбудеться? Перевиробництво. Ціна на золото катастрофічно обвалиться. Саме тому нерідко доводиться читати публікації на модну тему «всесвітньої змови», одним з пунктів якої є саме недовидобуток з метою утримання капіталів, що інвестовані у злитки, на гідному рівні.

В змови не вірю. Довіряю лише цифрам, які говорять про те, що в інвестиційній формі існує лише 18% добутого в усьому світі золота. Це близько 200 мільярдів доларів.

Щодо інвестицій в цінні папери – ця цифра, за деякими підрахунками, сягнула 60 трильйонів доларів. Звісно, якщо фондовий ринок переживає не кращі часи (як зараз), інвестор шукає альтернативу цінним паперам. В попередніх блогах вже йшлося про особливості інвестування в землю, нерухомість.

Золото! Під час криз ціна на золото зростає – тому що зростає попит на нього. Після перших відчутних  кризових «поштовхів» в ювелірних крамницях Києва та банках з’явилися черги на придбання прикрас та злитків. Ненадовго, правда. Проте показово.

Золото є альтернативою фондового ринку. Але тимчасовою. Ситуативною. Відчайдушною.

Експерти з питань інвестицій називають золото – і я з ними цілком згоден – прекрасним способом диверсифікувати капіталовкладення. І рекомендують купувати його не в кризові часи (коли воно під тиском емоцій особливо зростає в ціні), а в часи спокійні та мирні. Та тільки ж кому спаде на думку інвестувати в золото у період економічного зростання та стабільності?

Для цього ж існують акції 🙂

 

 

        

Стільки людської крові, скільки пролилося її за право на землю, пролилося хіба що за право на жінку…

Ніколи не забуду вивчення шкільного програмного твору Івана Карпенка-Карого «Сто тисяч». Радянська ідеологічна машина затаврувала цей твір потужним штампом «Комедія», і це автоматично означало, що ми мали сміятися над приватно-власницькими настроями поміщика Герасима Калитки.

Нагадаю кілька найбільш показових цитат із цього «смішного» твору:

«Ох, земелько, свята земелько, Божа ти донечко!».

Або: «Як радiсно тебе загрiбати докупи, в однi руки. Приобрiтав би тебе без лiку…».

Плани поміщика: «Всю землю навкруги скуплю. Їдеш день. Чия земля? Калитчина. Їдеш два. Чия земля? Калитчина. Їдеш три. Чия земля? Калитчина… Диханiє спирає…».

Бажання твердо стояти на «своїй» землі, і щоби було її якомога більше – притаманне нашим співвітчизникам. За землю проливалася кров, через землю розпадалися та виникали нові шлюбні союзи. Для декого земля ставала «камінним хрестом» занапащеного життя і гнала на чужину за океан чи за Урал…

Ментальне тяжіння українців до права на володіння землею нерідко виштовхує їх за межі раціонального мислення під час оцінки цієї інвестиції з точки зору її доцільності та прибутковості. Але не тільки цим чинником пояснюється невеселий стан справ, в якому опинилися інвестори, що закопали свої вільні кошти в шматки більш або менш родючої, розташованої у мальовничих та не дуже місцинах землі.

Вирощувати на землі.

Розумітися на аграрному бізнесі — цим хистом в сільськогосподарській Україні обдарований небагато хто. Втім, це нікого не дивує, адже протягом сімдесяти років Радянська влада методично витравлювала з наших співгромадян «селянство», згноївши сильний клас традиційних хліборобів у концтаборах, а решту перетворивши на безправних рабів. «Розселянення» пройшло успішно і стало однією з ментальних причин того, що щире бажання інвестувати в землю так тісно переплітається з системними банкрутствами власників агрофірм. Та не лише це.

• Створення серйозного аграрного бізнесу, який виживає не за рахунок кредитів, а власних ресурсів, може зайняти до десяти років. Отже, інвестиція в придбання землі мала б стати основним фактором довгострокового стабільного розвитку цього бізнесу та подальшої його капіталізації. В цьому випадку не можна було б розглядати інвестицію в землю у відриві від інвестування в інші фактори виробництва.
• Другий момент пов’язаний з ціною на землю. Не буду повторюватися, нагадуючи про всі недоліки процесів державного земельного кадастрування. Важливо розуміти, що ціна сільськогосподарської землі залежить від спроможності скористатися її природною здатністю приносити прибуток, тобто фактора продуктивності.

Сьогодні всі дивуються, що в Україні ціна за гектар складає від 200 до 500 у.о. Проста арифметика на прикладі зернових: в роки без особливих погодних сюрпризів з гектара в середньому збирають близько 2-х тонн. В європейських країнах врожаї сягають 7-10 тонн з гектара. І хоча поки що міф про Україну-супер-житницю не підтверджується фактами, потенційні інвестори небезпідставно чекають на створення повноцінного, прозорого ринку землі на нашій території. Тоді Україна поверне собі славу європейської житниці, і ціни на землю будуть іншими. Якщо з гектара в середньому збиратиметься 4 тонни, то ціна за такий гектар складатиме вже 2000-3000 у.о. Коли ж ми досягнемо рівня 7-10 тонн, то, відповідно – 15 000-20 000 у.о., таких звичних для Європи.

Як тут не згадати палкі обіцянки всіх без винятку урядів незалежної України про підтримку вітчизняного сільгоспвиробника, як і не забути те, що жоден з них не спромігся зрушити з місця реальну земельну реформу. Над  інвестором сьогодні, наче Дамоклів меч, висить законодавча заборона використання землі як об’єкта купівлі-продажу.

До 70-х років селяни не мали паспортів і, будучи на правах радянських кріпаків, не могли кинути своє місце проживання. З розвалом колгоспної системи вони нарешті отримали свої паї, скористатися якими на «повну» зможуть, дай Бог, їхні діти (звичайно, я не мав на увазі щасливих власників паїв в приміських зонах).

Розпайовані землі для багатьох перетворилися на «валізи без ручок».

Але щойно доля повернеться обличчям до селянина, і він, нарешті, зможе розпоряджатися своєю земельною власністю, це означатиме, що країна на порозі інвестиційно-земельного буму, і поєднання слів «Україна» та «житниця» дуже швидко перетвориться на світовий бренд.

Будувати на землі.

Ринкову вартість ділянки під забудову ще важче визначити, ніж вартість землі під сільськогосподарські потреби. Особливо за умов нестабільності – не лише економічної, а й політичної. Ділянку оцінюють за так званим «порівняльним» методом. На зразок: … а скільки Петро Іванович заплатили за свої п’ятдесят соток за озером?.. ага… але ж у нього там ліс близенько…То я буду торгуватися, бо на тій ділянці, що пригледів я, лісу немає.

З часів Незалежності вкладання нашими громадянами коштів у землю під майбутню забудову стало доброю традицією.

Ціна на землю, особливо на околицях столиці, стрімко зростала. Згадується анекдот, який був смішним до початку кризи минулого року. Оголошення в газеті: «Вигідна пропозиція! Продається земля в Кончі-Заспі. По десять доларів! (За кілограм)».

Сьогодні визначити ціну на землю ще складніше, ніж до кризи. Так само, як і на котеджики – готові або недобудовані: ціни на будматеріали впали вдвічі. Одне стало зрозуміло: земля у кращі часи і справді здатна принести прибуток, що перевищує будь-які банківські проценти. Але! Чи здатна земля принести грошовий потік? Складність реалізації та оцінки такого активу це унеможливлює. Хіба що збудовану фазенду здати в оренду…

Не краща справа з компаніями-девелоперами. Близько 85% з них створювалися під уже існуючі ділянки, які купувалися (орендувалися) не тому, що мали потенціал для девелопменту, а тому що просто на той момент ситуативно мали ажіотажну «бросову» ціну. Девелопери, купуючи таку землю, нерідко навіть не думали про її інвестиційну привабливість, а також про те, чи зможуть вони на ній займатися своїм основним бізнесом – девелопментом. Заробити ж можна і на перепродажі!.. Такий квазі-девелопмент обернувся тим, що лише 10% з таких «підкорювачів» земельних ресурсів нормально функціонують. Інші збанкрутіли.

Спекулювати землею.        

Землі, як і будь-якому іншому об’єкту інвестування, притаманні такі властивості, як ліквідність, доходність та здатність підпадати під ризики.

«Авангардними» заручниками кризи стали спекулянти, які скуповували землю виключно для майбутнього продажу. Час незапланованих продажів для них настав так само несподівано, як і криза. Вони першими викинули свої сотки на торги. Але виявилося, що під час кризи не надто багато людей готові купувати землю: основна маса ділянок під забудову кредитувалася банками. З настанням кризи цей механізм дав збій.

Деякі аналітики взагалі прогнозують зникнення найближчим часом з ринку категорії «земельних» спекулянтів. Я не переконаний, що така категоричність прогнозів є слушною. Інша справа, що їм, швидше за все, доведеться «перегрупуватися в польоті» і включити до своїх бізнес-схем  нові елементи: можливо, якісь додаткові послуги.

Щоправда, рух у ринковому «полі» для цієї категорії інвесторів обмежений, перш за все, не лише законодавчими межами, а цілими «плямами», обминати які, з розвитком інтеграційних ринкових механізмів, стає все складніше. По-друге, вони знаходяться в лещатах часу, який залишився до запуску ринку земель сільськогосподарського призначення. А ця подія суттєво перекроїть результати земельних спекуляцій.

Але ми продовжуємо любити землю. Тому що, як переконують хронічні прагматики, нам у ній ще лежати і лежати…

 

 

     

Вкладання коштів (інвестиції) у нерухомість завжди уявляється «зрозумілим» інвестуванням. Натомість цінні папери — акції та облігації — за відсутності у власника розвиненої уяви та розуміння ринкових процесів, не дають можливості осягнути, чим же саме ти володієш (для декого це все одно, що уявити безкінечність Всесвіту). Зате з нерухомістю – ніякої абстракції: до власних квадратних метрів можна доторкнутися, їх можна відчути, помацати. Майже кантівське: об’єктивна, так би мовити, реальність, яка дана нам у відчутті.

Ті, хто скуповує нерухомість, можуть мати один з трьох, або навіть всі одночасно мотиваційні напрямки.

• Перший: вкласти в житло (або нежитловий сектор), дочекатися позитивної ринкової кон’юнктури і продати вигідніше.
• Другий: вкласти в житло, зробити «крутий» ремонт, перепланувати, легалізувати перепланування – і знову ж таки – продати вже набагато дорожче.

У цьому випадку в наявності більш інтелектуальний варіант інвестування: необхідно продумати, скільки коштуватимуть будматеріали та послуги бригади майстрів, знайти більш «бюджетний» варіант, не дуже занурюватись у питання якості роботи, але максимально зосередити увагу на спецефектах, які потім вразять покупця (ліпнина на стелі ручної роботи, унітаз з підігрівом тощо).

• Третій: купити і здавати у найм, і це, за певних обсягів та обставин, може годувати і самих, і дітей, і онуків.

Якими є основні ознаки інвестування в нерухомість?

По-перше:

• Квадратні метри практично не можуть бути предметом короткострокових спекуляцій.
• Пошук покупця і продавця займає достатньо довгий час.
• Юридичне оформлення покупки також досить марудний процес.
• Багато «білих плям» ми маємо й у системі адекватної оцінки нерухомого майна.

Друга характерна риса тісно пов’язана з першим пунктом:

квартири та приміщення, що входять до нежитлового фонду, не можуть бути біржовим товаром. Квадратні метри – не зерно першого, другого або третього класу, це «товар», який не можна уніфікувати, формалізувати та виставити на торги «втемну».

Надто багато тонкощів по кожному об’єкту нерухомості: починаючи від підлоги, що скрипить, до наявності чи відсутності сусідів, які «врубають» музику після опівночі.

З цього приводу пригадується старий анекдот.

Маклер розповідає покупцям про обране ними житло:

«Я хочу бути з вами чесним до кінця. Цей будинок має свої недоліки. На північ від нього знаходиться величезне сміттєзвалище, на сході – відстійник нечистот, на півдні – свиноферма, за заході – лісопилка».

В клієнтів волосся дибки:

«Які ж тоді переваги?!».

Маклер бадьоро: «Як які? Ви завжди точно зможете визначити, звідки дме вітер!».

Я розумію, що інвестиції в нерухомість будуть існувати завжди, оскільки вони є першим етапом усвідомлення того, що інвестувати потрібно. Хоча цей вид інвестицій і видається мені дещо анахронічним.

Справа в тому, що в нашій країні питома вага інвестицій в нерухомість серед загального інвестиційного потоку є абсолютно неспівмірною з тим, що ми спостерігаємо у світі. Проте, такий стан речей є не просто зрозумілим, а й закономірним для молодої перехідної економіки, що робить свої перші кроки у напрямку ринку.

З розвитком економіки нерухомість не приносить вже таких надприбутків, як це було в Україні протягом останніх 5-7 років. До того ж, ціни на вітчизняну нерухомість зростали як на дріжджах, тож сьогодні спостерігаємо глибоку корекцію. Ясна річ, на відновлення ринку нерухомості піде значний час.

Поговоримо про це докладніше.

Замальовка перша (дані «докризові»)

Якщо сумарну вартість всього житла в країні прирівняти до ВВП, то вийде, що вона складає близько 400% ВВП. Ця сума видається нереально завищеною, якщо порівняти Україну з такими країнами як США (160% ВВП) та «перегріта» Австралія (337% ВВП). З приводу ситуації на світовому ринку житла The Economist якось писав: «Звісно, ціни на нерухомість не впадуть, як цеглина. Швидше за все, вони будуть летіти як цеглина з парашутом. Втім, коли вони приземляться, все одно буде боляче».

«Боляче» чи ні було вітчизняним вкладникам коштів у нерухомість, можна дізнатися з динаміки зростання та падіння цін на нерухомість в Україні з наступного графіку. Тут кожен, за бажання, може знайти рік, коли він вкладав у житло або іншу нерухомість, та зрозуміти процеси, що відбувалися з його інвестиціями.

 

         

Як бачимо, фінансові кризи 1998 та 2008 років суттєво «плутали карти» інвесторам у нерухомість.

Я не втомлююсь повторювати, що, в першу чергу, «криза у нас в голові».

Критична маса оціночних суджень, накопичившись, вибухає, даючи ефект снігового кома, що котиться з гори.

Проводячи паралель з нарощуванням обертів громадської думки про кризу, нагадаю про те, що, за різними оцінками, від 20 до 40% від загальної кількості покупців нерухомості є інвесторами (це при тому, що житла в Україні на кожного громадянина припадає не так вже й багато – не більше 22 кв. м.). Тобто квадратні метри купуються не тому, що людям немає де жити, а тому, що вони очікують подальшого зростання цін.

«Бульбашка» – це коли ціна є сьогодні високою лише тому, що інвестори вірять, що завтра вона буде ще вищою, а не через фундаментальні чинники. Багато хто увімкне «стоп-кран» тоді, коли з якихось причин масова істерія зупиниться. Вони навіть почнуть «скидати» актив, що дешевшає, а це лише піджене падіння цін.

Сьогодні вже можна придбати однокімнатну невеличку осельку в Києві за 20 000 доларів. Як думаєте, далі буде?  

Замальовка друга.

Будматеріали почали стрімко зростати в ціні починаючи з 2003 року. Така динаміка зберігалася до кінця минулого року.

Фінансова криза спричинила різке падіння імпорту. Деякі види будматеріалів взагалі зникли з полиць будівельних гіпермаркетів, спустіли промислові склади. Та дефіциту не виникло – суттєво впав попит.

Ландшафти великих міст спотворилися жахливими пам’ятниками чиїхось мрій — бетонними скелетами довгобудів та щоглами зупинених кранів. Звісно, будівництво колись відновиться, але сьогодні:

А) ті, хто інвестували в будівництво свої вільні кошти, не отримали власних квадратних метрів, їхні кошти були вилучені з обороту, а інфляція, наче шашель, продовжує їх точити;

Б) ті, хто інвестували в будівництво запозичені кошти, отримали ще більш невтішний результат, бо змушені тепер розраховуватися з банками ще й по валютних кредитах.

І якщо раніше великим ризиком для інвестора в нерухомість було натрапити на таку пастку як «Еліта-центр» чи купити «проблемне» житло на вторинному ринку, то сьогодні у стані вкладників еліти-центрів опинилися значна частина інвесторів в будівництво. Іншими словами, вони втрачають: якщо не все, то дуже багато.

Замальовка третя.

Ознакою того, що ринку нерухомості залишалося зростати  (ще до кризи) «недовго», була разюча розбіжність між орендною платою на житло та його вартістю. Тобто, якщо інвестор вирішив придбати житло з метою здачі його в оренду і таким чином «відбити» вкладене, процес цей затягувався на довгі-довгі роки.

З 2000 до докризового 2007 року вартість житла зростала у 2-3 рази швидше, ніж орендна плата. Інвестор 2000 року окуповував свою інвестицію близько 7 років, а інвестор 2007 – вже 14-18 років. Отже, з інвестиційного товару оренда швидко перетворилася на звичайну споживчу послугу.

Рівень окупності (доходності) житла вищий там, де сама його вартість невисока. Згідно різних рейтингів, найвищою окупність була:

• В Кишиневі (14%)
• Варшаві (13%)
• Софії (10%)
• за ними йдуть Братислава, Москва (!), Париж, Амстердам, Загреб.
• Київ до кризи коливався на рівні 5%.

Як думаєте, на якій позиції рейтингу він зараз?

Орендувати однокімнатну чистеньку квартиру в центрі Києва, поблизу майдану Незалежності, сьогодні можна за 1500-2000 гривень. Деякі з них стоять порожні. Ціна на таке помешкання до кризи могла сягати кілька сот тисяч доларів…     

Наостанок.

В розвинених країнах інвестиції в нерухомість не розглядаються з позицій високої прибутковості. Більше того, численними є ті громадяни, які взагалі ніколи не купують житло, а мешкають з родинами в орендованому помешканні.

Такий стиль життя переходить у спадок їхнім дітям і для багатьох стає традиційним.

Інше з українцями. Уявити собі пересічного співвітчизника, який не мріяв би про звільнення з «кріпацького» орендарства, або ж про кілька власних кімнат за міцними дверима, або ж… Ну, про «садок вишневий коло хати» годі вже й казати, то – класика української ментальності…

Тільки навряд чи колись квадратні метри стануть для нас вигідною інвестицією. Дахом над головою, життєвою необхідністю – так. Проте, сказане не означає, що у цього виду інвестування прихильників згодом не залишиться. Певний їхній відсоток завжди присутній в будь-якій країні. То вже питання смаку…

Після першої шлюбної ночі із заможним паном молода дружина розповідає своїй подрузі: «Нарешті я зрозуміла, про яку нерухомість він весь час бурмотів…». 

 

 

         

Облігація – англійською мовою Bond.

Після фільму «Місце зустрічі змінити не можна» багато хто досі плутається, через яку букву писати слово облігація – «О» чи «А»…

Протягом історичного періоду розвитку та постійного вдосконалення фондового ринку людство придумало чимало інвестиційних інструментів, завдяки яким інвесторам вдається захистити себе від карколомних подій, до яких, без сумніву, належать фінансові кризи.

Йдеться про механізм диверсифікації ризиків, тобто про їхнє постійне «розкладання» по різних «полицях», до яких катаклізми, що трапляються на фінансових ринках, не встигають дістатися одночасно. Вважається, що вкладати вільні кошти виключно в акції, забуваючи про більш широку диверсифікацію ризиків, не варто. Треба робити своє життя більш багатогранним, урізноманітнювати його. Звісно, я маю на увазі життя інвестиційне.

Я особисто не люблю інвестувати в облігації, але це не означає, що я маю ігнорувати їх у своєму професійному житті. Припустимо, ви є власником компанії, і вам конче необхідно поповнити свою «скарбницю» з обіговими коштами, оскільки ви маєте певні плани власного економічного розвитку.

Нагадаю, що темою минулого блогу були акції. Випускаючи їх, емітент, коли йому потрібні кошти, віддає вкладнику частку своєї компанії. Інвестор стає партнером, а по суті своїй, співвласником бізнесу.

А що робити емітенту, якщо він,

·         по-перше, не хоче ні з ким ділитися своєю власністю,

·         по-друге, впевнений в успішності свого економічного розвитку на тривалий період,

·         по-третє, все ж таки потребує коштів та ще й чималих.

Звісно, можна піти до банку і взяти кредит. Але не виключено, що в банку відмовлять, розвівши руками: сума, що потребується, є дуже значною, отже пробачте…

Але власник компанії має вихід. Зазвичай, його підкаже сам банк, який і виступить своєрідним посередником у випуску облігацій. Випустивши такі цінні папери, компанія позичить гроші в інвестора і по завершенні  обумовленого договором строку поверне йому їх з відсотками. Таким чином, продаючи облігації, компанія запозичує гроші у вкладників, а облігація є офіційним свідченням боргу.

Принципова відмінність.

Людина, яка купує акції компанії, купує, так би мовити, частку цієї компанії і, за певних умов, може навіть претендувати на участь в її управлінні.

Купуючи облігації, інвестор перетворюється на кредитора. Більше того. Облігації мають вельми високу номінальну вартість. Тому коли ми говоримо «інвестор», то, зазвичай, маємо на увазі не пересічного громадянина, а той же банк, який виступив «посередником» емісійного процесу, та інших інституційних інвесторів.

Я зазначав раніше, що не люблю облігації. Чому?

• В першу чергу тому, що прибуток власників облігацій не зростає разом з прибутками компанії-емітента. Він є заздалегідь зафіксованим у певних цифрах і не зростає ні за яких умов. Номінально, він є менш ризикованим, надійним та стабільним.   
• Та моя нелюбов до облігацій пояснюється не лише їхньою низькою доходністю, а й через певний міф про відсутність ризиків таких інвестицій.

Фінансові кризи трапляються з певною періодичністю, потерпають від них усі, а найбільше – країни з так званою «перехідною» економікою, до яких поки що належить і Україна.

Інфляційні та девальваційні процеси – одні з найбільших ризиків, з якими може стикнутися власник облігацій. Мало хто, купуючи їх, може вирахувати відсоток щорічної інфляції.

В Україні були роки, коли інфляція складала і 10 000 % на рік! Минулорічний офіційний показник зупинився на позначці 22%.

Інфляційний відсоток нещадно «поїдає» відсоток прибутку по облігаціях: інвестор, у кращому випадку, виходить у «нуль»,  в гіршому, під час гіперінфляції, — отримує значні збитки. 

Ті ж процеси по акціях, навпаки, збільшують їхню номінальну доходність. Девальвація (через високий курс іноземної валюти) збільшує кількість гривень, яку отримує за свою продукцію наш експортер на зовнішньому ринку, а інфляція (через зростання цін) збільшує купу гривень, яку отримує вітчизняний виробник за свої товари та послуги на внутрішньому ринку.

Сьогодні в Україні найгірша ситуація склалася з корпоративними облігаціями: їхні інвестори опинилися в зоні найбільшого «траблу». Емітенти таких облігацій мали довгострокові плани власного економічного розвитку. Ясна річ, світова фінансова криза до цих планів внесла свої корективи. Емітентам залишається тепер хіба що йти на реструктуризацію і домовлятися з покупцями їхніх цінних паперів про зміну умов – пролонгацію термінів виплат, зменшення відсотків тощо…

Завершуючи своє освідчення у нелюбові до облігацій, не можу втриматися від посмішки.

Деякі жінки порівнюють інвестиційні інструменти з чоловіками. Ці жінки напевно знають: так само, як немає ідеальних інвестиційних інструментів, так само немає й ідеальних чоловіків.

Спільним між чоловіками та інвестиційними інструментами є те, що вони мають дві найважливіші характеристики:

·         надійність

• та доходність

Зазвичай, надійні чоловіки мають низьку, як облігації, доходність. Натомість, чоловіки з високими прибутками – як акції, вкрай ненадійні. Останніх дуже складно втримати в потрібній кондиції в своєму «інвестиційному портфелі».

Жіночий «чорний» гумор радить диверсифікувати ризики свого «портфеля» наступним чином:

·         75% часу вкладати в номінально надійних, але низькодоходних чоловіків

• 25% — в кількох високодоходних, хоча й ненадійних

Прагматична жіноча логіка здатна на паралелі з фінансовими інструментами. Не більше того.

А ось прості шкільні задачки говорять про інше.

 

З пункту А до пункту Б вирушив поїзд…

Уявімо собі, що у 1715 році всім нам відомий гетьман Полуботько поклав до англійського банку діжку із 100 кг чистого золота.

А у 1918 році гетьман Скоропадський наказав своєму міністрові фінансів перевкласти до кращих часів «вміст цієї діжки» у державні казначейські папери США.

Міністр напередодні багато працював і зранку, на «хвору» голову, видав  розпорядження вкласти весь скарб… у акції американських компаній. Ну, чоловіки зрозуміють: чого лишень не буває зранку…

Далі арифметика проста.

З 1715 по 1918 рік середньорічна доходність по банківських вкладах склала 4%.

У період з 1918 по 1991 рік – по облігаціях  — ті ж 4%, по акціях — +9%.

Відповідь: якби міністр виконав вказівку свого керівника, то у 1991 році ця інвестиція принесла б незалежній Україні аж 104 млн. доларів, а результат «помилки» склав би 3 млрд. 201 мільйон доларів.  

 

Все ж таки в розсолі – щось є…